ضوابط جديدة تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في السعودية
نشرت جريدة "أم القرى" الرسمية الأحكام النظامية الجديدة الخاصة بتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في المملكة العربية السعودية، والتي تهدف إلى تحقيق التوازن في سوق الإيجارات وضبط آليات تحديد الأجرة وتجديد العقود، تحت إشراف الهيئة العامة للعقار.
شمول العقارات داخل النطاق العمراني
تنص الأحكام على أن مفهوم "العقار" يشمل جميع المباني والأراضي الواقعة داخل النطاق العمراني ذات الاستخدام السكني أو التجاري أو كليهما، فيما تُعرَّف الأجرة الإجمالية بأنها القيمة الكلية للعقار وأي مبالغ مالية أخرى يدفعها المستأجر للمؤجر بموجب عقد الإيجار.
وتتولى الهيئة العامة للعقار مهمة الإشراف على تطبيق الأحكام وضمان التزام الأطراف بها، بما يعزز الشفافية ويحدّ من النزاعات في سوق الإيجار.
ضوابط لزيادة الأجرة وحالات الاعتراض
أكدت الأحكام أنه لا يجوز للمؤجر زيادة قيمة الأجرة الإجمالية في العقود القائمة أو الجديدة عند نفاذ الأحكام، كما يُحظر رفع الأجرة للعقار الشاغر عن قيمة آخر عقد إيجار سابق له.
أما العقارات التي لم يسبق تأجيرها، فيُحدد إيجارها باتفاق الطرفين.
ويحق للمؤجر الاعتراض على الأجرة المحددة في حالات محددة، مثل:
- إجراء ترميمات إنشائية أو هيكلية جوهرية أثّرت في قيمة العقار،
- أو إذا كان آخر عقد إيجار أُبرم قبل عام 2024،
- أو في أي حالات أخرى يقرّها مجلس إدارة الهيئة.
ويتم تقديم الاعتراض أمام الهيئة التي تبت فيه وفق الضوابط التنظيمية.
ضمان حق المستأجر في التجديد
قيدت الأحكام حق المؤجر في الامتناع عن تجديد العقد أو طلب إخلاء العقار بحالات استثنائية محددة، من بينها:
- تخلف المستأجر عن السداد،
- وجود عيوب هيكلية تؤثر على السلامة وفق تقرير فني معتمد،
- رغبة المؤجر في استخدام العقار لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى،
- أو الحالات التي يقررها مجلس إدارة الهيئة.
كما نصّت الأحكام على أن عقود الإيجار تتجدد تلقائيًا ما لم يُشعر أحد الطرفين الآخر بعدم الرغبة في التجديد قبل 60 يومًا من انتهاء العقد.
تطبيق تدريجي يبدأ من الرياض
تبدأ المرحلة الأولى من تطبيق هذه الأحكام في مدينة الرياض فقط، على أن يتم التوسع تدريجيًا في مناطق أخرى بقرارات من مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار بعد موافقة مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية.
وتسري البنود الخاصة بتحديد الأجرة وآليات الاعتراض والتجديد لمدة خمس سنوات من تاريخ نفاذها.
إلزام بالتسجيل في منصة "إيجار"
ألزمت الأحكام المؤجرين بتسجيل عقود الإيجار في الشبكة الإلكترونية لخدمات الإيجار (إيجار)، كما منحت المستأجرين الحق في طلب التسجيل أو الاعتراض على بيانات العقد خلال 60 يومًا من تاريخ الإبلاغ بالتسجيل.
وتُعد بيانات العقد صحيحة في حال عدم الاعتراض خلال المدة المحددة.
عقوبات مالية ومكافآت للمبلّغين
تُعاقب الأحكام كل من يخالف الضوابط الخاصة بتحديد الأجرة أو التجديد أو التسجيل بغرامة لا تتجاوز قيمة الأجرة الإجمالية لمدة 12 شهرًا للعقار محل التعاقد، مع إلزام المخالف بتصحيح وضعه.
كما تمنح الأنظمة مكافأة تشجيعية تصل إلى 20% من الغرامة المحصلة لكل من يُبلّغ عن المخالفة بعد ثبوتها بقرار نهائي.
وتُحال المخالفات إلى اللجان المشكلة بموجب نظام الوساطة العقارية للنظر فيها وإيقاع الغرامات، على أن يحدد الرئيس التنفيذي للهيئة مكافآت أعضاء اللجان بالتنسيق مع وزارة المالية.
مدة العمل بالأحكام وإمكانية تعديلها
تُطبّق هذه الأحكام لمدة خمس سنوات قابلة للمراجعة، ويجوز لمجلس الوزراء تعديلها بناءً على توصية من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، في ضوء ما تقدمه الهيئة العامة للعقار من تقارير دورية حول التحديات والملاحظات أثناء التطبيق.
