السعودية تعتمد نظامًا جديدًا لتنظيم نزع الملكية.. ضمانات مشددة وتعويضات عادلة
أعلنت السعودية رسميًا اعتماد نظام نزع ملكية العقارات للمصلحة العامة ووضع اليد المؤقت عليها، في خطوة تهدف إلى تنظيم عمليات الاستملاك العقاري بما يحقق التوازن بين متطلبات التنمية وحقوق الأفراد.
ونُشر النظام عبر جريدة "أم القرى" الرسمية، ليبدأ سريانه وفقًا لما أقرّته الهيئة العامة لعقارات الدولة.
نزع الملكية فقط للمصلحة العامة
ينص النظام الجديد على أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا في حالات تحقق "المصلحة العامة"، مع تقديم تعويض عادل للمتضررين. ويشمل تعريف "المصلحة العامة" مشروعات ذات أولوية وطنية مثل:
- تطوير مرافق الحرمين الشريفين
- البنية التحتية وشبكات النقل
- مشروعات الطاقة والأمن والدفاع
- مشروعات يصدر بها قرار من مجلس الوزراء
تعويضات مالية وعينية.. مع نسبة 20% إضافية
من أبرز ما يقدمه النظام الجديد، هو ضمان حصول الملاك على قيمة عادلة وفقًا للسعر السوقي، إضافة إلى 20% من قيمة العقار كتعويض عن نزع الملكية.
كما يتيح النظام إمكانية التعويض بعقار بديل أو بحصص في المشروع، إذا وافق المالك، مع إعفاءات من الرسوم العقارية مثل ضريبة التصرفات العقارية ورسوم الأراضي البيضاء.
أما في حالات وضع اليد المؤقت دون نزع الملكية، فيُمنح المالك تعويضًا لا يقل عن أجرة المثل، بالإضافة إلى 20% تعويضًا إضافيًا عن فترة وضع اليد، إضافة إلى أي أضرار ناتجة.
لجنة خاصة واشتراطات دقيقة
ينشئ النظام لجنة مختصة تسمى "لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت" برئاسة محافظ الهيئة، وتضم ممثلين من الجهات الحكومية ذات العلاقة. وتتولى هذه اللجنة دراسة كل حالة وفقًا لعدة اشتراطات، منها:
- استنفاد البدائل قبل النزع
- التحقق من التمويل أو الملاءة المالية للمشروع
- إعداد دراسة جدوى وتأثير اجتماعي واقتصادي
- التأكد من أن العقار غير مملوك للجهات الحكومية
آليات شفافة للإشعار والتقييم
يلزم النظام الجهة صاحبة المشروع بـ نشر قرار النزع في الجريدة الرسمية والصحف المحلية، وإبلاغ الملاك خلال مدة لا تقل عن 15 يومًا.
كما تشكَّل لجان فنية لحصر وتوثيق محتويات العقارات، ويجري التقييم من خلال ثلاثة مقيمين معتمدين، على أن تُراجع التقديرات من لجنة مختصة لضمان العدالة.
يُمنح المالك القرار النهائي خلال 90 يومًا، ويحق له طلب إعادة التقدير إن لم يتم صرف التعويض خلال 3 سنوات، ما لم يكن التأخير بسببه.
كما يُمكنه استرداد العقار إن زالت الحاجة إليه، مع استرداد ما استُلم من تعويضات.
تنظيم دقيق لوضع اليد المؤقت
يُجيز النظام وضع اليد المؤقت على العقار لمدة لا تتجاوز 3 سنوات قابلة للتجديد مرة واحدة، بشرط موافقة المالك، وفي الحالات الطارئة يمكن اتخاذ قرار عاجل بشرط إخطار اللجنة خلال 30 يومًا.
كما يحظر على أي شخص له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة في العقارات المتأثرة المشاركة في الإجراءات، ويُلزم العاملين بالحفاظ على سرية البيانات، ويكفل للمتضررين حق الاعتراض القانوني.
نحو تشريع عقاري أكثر عدالة
مع دخول النظام الجديد حيز التنفيذ، تُلغى كافة الأنظمة السابقة ذات العلاقة.
كما تتولى الهيئة العامة لعقارات الدولة، بالتعاون مع وزارة الاستثمار وهيئة كفاءة الإنفاق والمشروعات الحكومية، إعداد اللوائح التنفيذية لتنفيذ النظام بطريقة مرنة وفعالة.
ويمثل هذا التطور خطوة مهمة نحو مواءمة التشريعات العقارية مع مستهدفات رؤية السعودية 2030، من خلال دعم المشروعات التنموية الكبرى، مع احترام الحقوق الفردية وضمان العدالة الاجتماعية والاقتصادية.
